Une question récurrente avant l'inspection : « Qui doit être là ? » L'acheteur ? Le vendeur ? Les deux courtiers immobiliers ? Un locataire actuel ? Un beau-frère qui connaît le bâtiment ? L'article 5.5 de la BNQ 3009-500 donne un cadre clair, avec des recommandations différentes selon le type de bâtiment et le type de transaction.
La règle générale
L'article 5.5 commence par une règle centrale :
« Peu importe le nombre de personnes présentes sur les lieux, l'inspecteur en bâtiment doit mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour contrôler le déroulement de l'inspection. »
Autrement dit : l'inspecteur est responsable du bon déroulement, quelle que soit la foule. Il doit garder la maîtrise de son examen attentif (7.2), de la cueillette de preuves (7.1), et des interactions avec le requérant (8.4) — même si 8 personnes sont sur place.
Le requérant : présence recommandée
« Il convient que le requérant assiste à l'inspection. »
Le mot-clé : il convient. Ce n'est pas une obligation, mais c'est l'attente de la norme. Pourquoi ?
- Article 6.1 — vérification de la compréhension : l'inspecteur doit vérifier, avant de débuter, que le requérant a pris connaissance de la norme et comprend la nature de l'inspection. Plus facile en personne.
- Article 8.4 — interactions avec le requérant : l'inspecteur doit attirer l'attention du requérant sur les constats au fur et à mesure et fournir des explications objectives. Impossible à faire pleinement si le requérant est absent.
- Compréhension contextuelle : voir un constat de ses yeux, poser des questions sur place, comprendre la gravité d'un indice de déficience — tout cela est beaucoup plus efficace qu'une lecture de rapport après coup.
L'absence du requérant ne rend pas l'inspection non conforme, mais elle en diminue la valeur perçue et crée un risque de malentendu au moment de la remise du rapport.
Le vendeur ou son représentant : présence recommandée
La norme distingue deux cas selon la nature du bien inspecté.
Pour un bâtiment d'habitation complet
« Si la transaction immobilière porte sur un bâtiment d'habitation, il convient que le propriétaire ou un représentant du propriétaire du bâtiment d'habitation soit disponible sur les lieux au moment de l'inspection. »
La raison : accès aux composantes (panneau électrique, chauffe-eau, grenier), activation des appareils (article 7.3), réponses aux questions factuelles sur l'âge des installations ou les réparations effectuées.
Pour une unité privée en copropriété divise
« Si la transaction immobilière porte sur une unité privée d'un bâtiment d'habitation, il convient que le propriétaire ou un représentant du propriétaire de cette unité privée soit disponible sur les lieux. »
Plus, si les parties communes sont inspectées : « il convient également qu'un représentant du ou des autres propriétaires d'unités privées, du syndicat de copropriété ou de la coopérative de propriétaires, selon le cas et s'il y a lieu, soit disponible sur les lieux au moment de l'inspection des parties communes. »
En pratique, pour un condo, l'inspection des parties communes (toiture, sous-sol, fondations, corridors) exige presque toujours la coordination avec le syndicat — d'où l'importance d'en faire la demande longtemps avant l'inspection.
Documenter qui était là
La norme impose une dernière obligation :
« Afin de pouvoir les consigner dans son rapport d'inspection, l'inspecteur en bâtiment doit noter le nom de chaque personne qui assiste à l'inspection et de celles qui sont sur les lieux au moment de l'inspection. »
Cette exigence se retrouve aussi à l'article 9.3 d) du contenu du rapport — énumérer les personnes présentes. C'est une preuve importante en cas de contestation ultérieure : qui a vu quoi, qui a été informé de quel constat.
Les rôles non évoqués explicitement
Plusieurs acteurs communs ne sont pas nommés dans la norme. Voici comment l'inspecteur peut les gérer :
Le courtier immobilier de l'acheteur (requérant)
Peut assister. Son rôle n'est pas de dicter le contenu de l'inspection. Il peut être utile pour clarifier les attentes du requérant ou pour discuter d'une clause inspection au contrat de promesse d'achat, mais il ne se substitue pas au requérant dans les décisions techniques.
Le courtier inscripteur (du vendeur)
Son rôle principal est d'assurer l'accès à la propriété. Il n'intervient pas dans le déroulement de l'inspection. L'OACIQ recommande au courtier de rester objectif et de ne pas compromettre l'indépendance de l'inspecteur.
Un locataire en place
Si l'unité est louée, le propriétaire a l'obligation (article 5.2) d'informer le locataire du moment de l'inspection, conformément aux articles 1931 et 1932 du Code civil du Québec. Le locataire peut assister.
Un tiers informel (parent, ami, proche de l'acheteur)
Peut assister avec l'accord de l'inspecteur et du requérant. L'inspecteur garde le contrôle du déroulement ; si la présence d'un tiers ralentit ou compromet l'inspection, il peut demander de limiter les intervenants.
Ce que l'inspecteur peut refuser
L'article 5.5 implique que l'inspecteur peut limiter l'ampleur des présences si elles compromettent le bon déroulement. C'est la conséquence logique de l'obligation de mettre en œuvre les moyens nécessaires pour contrôler l'inspection. Un inspecteur n'est pas tenu de tolérer :
- Une foule qui empêche l'examen attentif
- Une personne qui interfère avec ses mesures ou qui active elle-même des appareils
- Une intervention active dans la rédaction future du rapport
- Une pression pour accélérer indûment l'inspection
Documenter le cas échéant dans le dossier (chapitre 10) : cela sert si un conflit émerge après la transaction.
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Questions fréquentes
Le requérant doit-il payer plus s'il n'est pas présent ?
Non — la tarification est fixée au contrat de services. L'absence du requérant peut limiter l'efficacité de l'inspection (impossible de lui montrer en direct ce qui est détecté), mais n'affecte pas le prix.
Le vendeur peut-il refuser que l'acheteur assiste ?
Dans la plupart des contrats de promesse d'achat OACIQ, le droit d'inspection est acquis. L'inspecteur doit pouvoir accéder à la propriété. Refuser la présence du requérant ou de l'inspecteur peut constituer une entrave à l'exécution du contrat.
L'inspecteur peut-il faire l'inspection sans aucune personne présente ?
L'article 5.5 recommande fortement la présence du requérant et du propriétaire. En pratique, un inspecteur peut travailler seul si l'accès est assuré (lockbox avec code fourni par le courtier), mais il perd la capacité de faire les vérifications de compréhension (article 6.1) et les interactions de l'article 8.4.
Un locataire peut-il refuser l'inspection ?
Les articles 1931 et 1932 du Code civil du Québec encadrent le droit d'accès du propriétaire (et donc de l'inspecteur mandaté). Le propriétaire doit donner un préavis raisonnable. Le locataire peut être présent, mais ne peut pas bloquer l'inspection si le préavis est adéquat.
Sources et références
- Norme BNQ 3009-500 — Bâtiment d'habitation (articles 5.2, 5.5, 6.1, 8.4, 9.3) : bnq.qc.ca
- Code civil du Québec, articles 1931 et 1932 (droit d'accès pour l'inspection) : LégisQuébec
- OACIQ — Inspection en bâtiment et les responsabilités du courtier : oaciq.com
- Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage (C-73.2, r. 1) : LégisQuébec
Dernière vérification : 22 avril 2026.