La déclaration du vendeur est l'un des outils les plus sous-utilisés par les inspecteurs en bâtiment. L'annexe F de la norme BNQ 3009-500 fournit un gabarit complet, structuré en 16 sections numérotées, qui permet au vendeur de documenter par écrit ce qu'il connaît de l'état du bâtiment. Bien utilisée, cette déclaration change substantiellement ce que l'inspecteur peut rechercher, confirmer et contextualiser au moment de l'inspection.
Le cadre : article 5.3.1 de la norme
L'article 5.3.1 de la BNQ 3009-500 encadre spécifiquement la déclaration du vendeur, dans le cadre plus large de l'article 5.3 (demande d'accès aux renseignements disponibles). L'inspecteur doit demander la déclaration du vendeur avant l'inspection — la norme n'oblige pas le vendeur à la remplir, mais elle oblige l'inspecteur à la demander.
En pratique, la demande se fait au moment de la signature du contrat de services. Le requérant (l'acheteur potentiel) transmet la demande au vendeur via le courtier immobilier ou directement. Le vendeur remplit la déclaration à la date de sa signature.
Les 16 sections de l'annexe F
Voici la structure réelle du gabarit :
- Adresse de l'unité privée ou du bâtiment d'habitation
- Informations générales — date d'acquisition, occupation, historique de location, année de construction, couverture par un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs
- Sol du bâtiment — problèmes liés au sol (glissement, affaissement), travaux de stabilisation des fondations, contamination du sol (mazout, plomb, huile)
- Sous-sol (y compris le vide sanitaire) — état, humidité, travaux effectués
- Qualité de l'air intérieur — incluant les questions sur les moisissures
- Toiture — âge, réfections, infiltrations connues
- Infiltrations d'eau — historique d'infiltrations détectées et réparées
- Installation de plomberie et de drainage
- Alimentation en eau — source (aqueduc municipal ou privé), analyses d'eau
- Installation d'assainissement autonome des eaux usées domestiques
- Chauffage principal — type, âge, entretien
- Système de climatisation et thermopompe (s'il y a lieu)
- Autres sources de chauffage — foyer, poêle, système d'appoint
- Autres renseignements — c'est ici que se trouvent les questions sur les tests effectués (pyrite, pyrrhotite, ocre, amiante) et sur la présence de rongeurs ou d'insectes nuisibles
- Rénovations — travaux majeurs effectués, permis obtenus
- Signatures — du vendeur et, le cas échéant, du représentant du syndicat ou de la coopérative
Liens avec l'article 7.2.3 (signes particuliers)
Plusieurs éléments liés aux cinq signes particuliers de l'article 7.2.3 apparaissent dans la déclaration, mais répartis — pas regroupés :
- Moisissures : section 5 (qualité de l'air intérieur)
- Pyrite, pyrrhotite, ocre, amiante : section 14 (autres renseignements)
- Rongeurs et insectes : section 14
L'inspecteur doit donc lire la déclaration dans son ensemble plutôt que de chercher un seul bloc « signes particuliers ».
Pourquoi c'est un outil puissant pour l'inspecteur
La déclaration du vendeur ne remplace pas l'inspection — elle la cible. Elle permet à l'inspecteur de :
- Concentrer son attention là où le vendeur signale un problème connu ou réparé. Si le vendeur déclare avoir refait la toiture il y a deux ans, l'inspecteur vérifie l'installation récente ; s'il signale un dégât d'eau dans le sous-sol, l'inspecteur examine le secteur avec un humidimètre.
- Documenter l'écart entre ce que le vendeur a déclaré et ce que l'inspection révèle. C'est une preuve objective au sens de l'article 7.1 de la norme.
- Protéger sa responsabilité : une inspection guidée par la déclaration est mieux défendable qu'une inspection qui ignore les renseignements disponibles. L'article 7.4 de la norme exige d'ailleurs que l'inspecteur tienne compte des renseignements contenus dans les documents obtenus du requérant.
- Contextualiser les constats dans le rapport : un vice apparent qui avait été déclaré par le vendeur n'a pas la même portée juridique qu'un vice qui n'avait pas été divulgué.
Ce que l'inspecteur doit documenter
L'article 9.3 de la norme exige que le rapport :
- Énumère les documents obtenus du requérant — ce qui inclut la déclaration du vendeur si elle a été fournie
- Identifie précisément ces documents (titre, date de signature, numéro si applicable)
- Précise lesquels ont été pris en considération avant la réalisation de l'inspection
- Donne une référence au document qui sert à appuyer une affirmation
Si le vendeur refuse de remplir la déclaration ou ne la transmet pas, l'inspecteur le note dans son rapport — c'est en soi une information utile pour le requérant.
La contrepartie pour l'acheteur
Une déclaration du vendeur bien remplie crée un écrit daté et signé que l'acheteur peut invoquer plus tard en cas de litige. Si le vendeur a déclaré qu'il n'y avait jamais eu d'infiltration d'eau au sous-sol, et que l'acheteur découvre après la transaction des traces d'infiltration antérieures non divulguées, cette déclaration devient une pièce importante pour un recours en vices cachés au sens du Code civil du Québec.
C'est aussi pourquoi certains vendeurs hésitent à remplir la déclaration — ils craignent l'exposition juridique. Rien dans la BNQ 3009-500 n'oblige le vendeur à signer. Mais le refus lui-même est un signal que l'acheteur devrait considérer.
Comment Axiome³ traite la déclaration du vendeur
L'éditeur d'Axiome³ permet d'attacher la déclaration du vendeur au dossier d'inspection dès sa réception, avant l'inspection. Le contenu de la déclaration s'intègre au rapport final : chaque constat peut référer à ce que le vendeur a déclaré (ou non) sur le sujet. Le chapitre 10 de la norme exige la conservation de tous les documents obtenus en lien avec l'inspection — l'archivage se fait automatiquement.
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Questions fréquentes
La déclaration du vendeur est-elle obligatoire ?
Non. L'annexe F est à caractère informatif (non obligatoire), et la norme n'impose pas au vendeur de remplir la déclaration. Elle impose seulement à l'inspecteur de la demander (article 5.3).
Qui signe la déclaration si le bâtiment appartient à un syndicat de copropriété ?
Un représentant dûment autorisé par le syndicat de copropriété ou la coopérative de propriétaires, selon le cas. Cette précision est inscrite sur le gabarit de l'annexe F.
L'inspecteur doit-il vérifier chaque affirmation du vendeur ?
Non — il n'a pas à tout vérifier, mais il doit tenir compte des renseignements pertinents lors de l'examen attentif (article 7.4). Certaines affirmations méritent une attention particulière au moment de l'inspection ; d'autres servent surtout à contextualiser.
Que se passe-t-il si le vendeur omet volontairement un fait dans la déclaration ?
C'est une fausse déclaration, potentiellement utilisable par l'acheteur dans un recours. L'inspecteur, de son côté, se contente de documenter ce qu'il observe au moment de l'inspection — les questions juridiques sur la déclaration du vendeur relèvent du notaire ou de l'avocat.
Sources et références
- Norme BNQ 3009-500 — Bâtiment d'habitation (annexe F, articles 5.3, 7.4, 9.3) : bnq.qc.ca
- Code civil du Québec (dispositions sur les vices cachés et les déclarations du vendeur) : LégisQuébec
- OACIQ — Formulaires obligatoires : oaciq.com
Dernière vérification : 22 avril 2026.