L'article 81 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (C-73.2, r. 1) oblige tout courtier immobilier au Québec à recommander une inspection préachat par un professionnel qualifié — un inspecteur qui détient une assurance responsabilité professionnelle, utilise une convention de service reconnue, applique une norme de pratique d'inspection reconnue et remet un rapport écrit. Cette liste de quatre conditions définit le devoir de conseil du courtier. Comprendre ce cadre aide l'acheteur à exiger le bon service, le courtier à offrir un conseil conforme, et l'inspecteur à situer sa propre indépendance.
Le devoir de recommandation
L'article 81 du règlement impose au courtier de recommander à l'acheteur de faire effectuer une inspection complète du bâtiment par un professionnel ou un inspecteur qui remplit quatre conditions :
- Détient une assurance responsabilité professionnelle
- Utilise une convention de service reconnue
- Suit une norme de pratique d'inspection reconnue
- Remet un rapport écrit
Dans le guide de pratique de l'OACIQ, ces quatre conditions sont les critères explicites que l'inspecteur doit satisfaire pour que sa recommandation par un courtier soit conforme.
Les normes de pratique reconnues
Les normes reconnues par l'OACIQ incluent celles de l'AIBQ, de l'ATIB, de l'APCHQ, et depuis 2022, la norme BNQ 3009-500. La norme BNQ 3009-500 est devenue la référence commune au Québec — c'est sur elle que repose le REIBH (règlement qui encadrera les certificats d'inspecteur à partir du 1er octobre 2027).
En pratique, un inspecteur qui exerce selon la BNQ 3009-500 (produit un rapport descriptif conforme au chapitre 9, respecte les trois catégories de constats de l'article 8, archive un dossier complet selon le chapitre 10) satisfait déjà le critère 3 du devoir de conseil.
Pluralité des recommandations
Quand un courtier choisit de fournir une liste d'inspecteurs, le règlement OACIQ exige que cette liste contienne plus d'un nom. Recommander un seul inspecteur personnellement — sans alternative — crée une présomption de partialité ou de conflit d'intérêts.
Le choix final revient à l'acheteur. Le courtier facilite, oriente, mais ne décide pas.
L'interdiction des commissions de référencement
Les règles déontologiques de l'OACIQ interdisent explicitement au courtier de recevoir une rémunération pour avoir référé un inspecteur (ou tout autre professionnel impliqué dans la transaction). L'OACIQ a explicitement répondu à des reportages médiatiques sur la relation entre des courtiers et des inspecteurs : toute entente financière qui compromet l'indépendance de l'inspecteur contrevient aux règles.
Cette interdiction recoupe la règle 5 du chapitre 11 de la BNQ 3009-500 (communication objective). Un inspecteur qui accepte une commission d'un courtier pour des clients référés perd l'indépendance que la norme exige de lui.
La clause d'inspection dans la promesse d'achat
Les formulaires obligatoires de l'OACIQ incluent depuis plusieurs années une clause d'inspection préachat dans la promesse d'achat. Un avertissement y est ajouté : renoncer à l'inspection n'est approprié que dans des circonstances particulières (par exemple, démolition prévue ou rénovation majeure). Si l'acheteur renonce, il doit désormais reconnaître avoir été informé par le courtier des risques. Le numéro exact de la clause varie selon la version du formulaire OACIQ en vigueur.
Pour l'inspecteur, cette clause crée un cadre contractuel clair : si elle est activée, l'acheteur a le droit de faire inspecter le bâtiment dans un délai défini à la promesse. Le vendeur (et son courtier) doit faciliter l'accès.
La position du courtier pendant l'inspection
Le guide OACIQ rappelle au courtier de rester objectif et de ne pas compromettre l'indépendance de l'inspecteur. En pratique, la frontière entre la facilitation permise et l'ingérence interdite est nette. Voir notre guide sur qui assiste à l'inspection pour les règles de présence ; voici ce que le courtier peut et ne peut pas faire :
| Le courtier PEUT | Le courtier NE PEUT PAS |
|---|---|
| Recommander au moins deux inspecteurs qualifiés qui respectent les quatre critères de l'article 81 | Recommander un seul inspecteur sans alternative (présomption de parti pris) |
| Assister à l'inspection à titre d'observateur | Dicter ce que l'inspecteur regarde ou ne regarde pas |
| Expliquer la clause d'inspection dans la promesse d'achat | Insister pour accélérer l'inspection |
| Relayer les questions de l'acheteur à l'inspecteur | Intervenir dans la rédaction du rapport ou suggérer de minimiser un constat |
| Faire référence au rapport avec le consentement écrit de l'acheteur | Recevoir une compensation pour avoir référé un inspecteur |
| Faciliter l'accès au bâtiment pour l'inspection prévue | Exiger une copie du rapport sans le consentement de l'acheteur |
Un courtier qui outrepasse son rôle expose sa pratique à une plainte OACIQ et expose l'inspecteur à une perte de crédibilité.
Changements avec le REIBH en octobre 2027
À partir du 1er octobre 2027, tout inspecteur en bâtiment au Québec devra détenir un certificat de la RBQ. L'OACIQ a publiquement soutenu l'adoption de la BNQ 3009-500 et le cadre réglementaire qui suit. Pour le courtier, la conséquence pratique : le critère « inspecteur qualifié » inclura désormais, de facto, la détention du certificat RBQ. Recommander un inspecteur non certifié après cette date deviendra difficile à justifier face à une éventuelle plainte.
Nous couvrons en détail l'obtention de ce certificat dans notre guide sur le certificat RBQ d'inspecteur en bâtiment.
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L'éditeur Axiome³ produit systématiquement :
- Une convention de service reconnue (APCHQ ou AIBQ) générée et signée numériquement
- Un rapport conforme BNQ 3009-500 structuré par les 8 systèmes du chapitre 12
- Une livraison électronique avec consentement horodaté au portail client
Un inspecteur qui utilise Axiome³ satisfait automatiquement les critères 2, 3 et 4 du devoir de conseil OACIQ. Il lui reste à tenir son assurance à jour (critère 1, via AIBQ ou APCHQ typiquement).
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Questions fréquentes
Un courtier peut-il refuser que l'acheteur fasse une inspection ?
Non. La clause d'inspection figure aux formulaires OACIQ comme un droit par défaut. Refuser d'ouvrir l'accès à la propriété contrevient à l'obligation contractuelle.
Que se passe-t-il si l'inspecteur détecte un problème majeur ?
L'acheteur peut, selon les termes de la clause d'inspection, demander une renégociation du prix ou se retirer de la promesse d'achat. Les mécanismes exacts dépendent du libellé précis de la promesse.
Le courtier peut-il exiger qu'il lui soit remis une copie du rapport ?
Non, pas sans l'accord écrit du requérant (règle 2 du chapitre 11 de la BNQ 3009-500). C'est la décision de l'acheteur de partager ou non son rapport.
Est-ce que le vendeur peut faire faire sa propre inspection avant la mise en vente ?
Oui, et c'est une pratique en croissance (inspection prévente). Le même cadre BNQ 3009-500 s'applique, et la norme ne distingue pas juridiquement une inspection prévente d'une inspection préachat.
Sources et références
- Règlement OACIQ (C-73.2, r. 1), article 81 : LégisQuébec
- OACIQ — Inspection en bâtiment et les responsabilités du courtier : oaciq.com
- OACIQ — Interdiction des conflits d'intérêts : oaciq.com
- OACIQ — Formulaires obligatoires : oaciq.com
- OACIQ — Communiqué sur la BNQ 3009-500 : oaciq.com
- REIBH (B-1.1, r. 3.1) : LégisQuébec
Dernière vérification : 22 avril 2026.